בדיקת דירה חדשה מקבלן: מה לבדוק לפני שמקבלים מפתח

איך מתכוננים לבדיקה

תאמו את הבדיקה בשעות אור, ובקשו מראש שהחשמל והמים יהיו מחוברים, כדי שתוכלו להפעיל ברזים, שקעים ותאורה. כדאי להגיע עם עוד אדם אחד: אחד בודק ומצביע, השני רושם ומצלם.

מה להביא:

• התכניות והמפרט שצורפו לחוזה, כדי להשוות את מה שבנוי למה שסוכם.
• פירוט השינויים שביקשתם במהלך הבנייה, אם היו כאלה.
• טלפון עם מצלמה ופנס, לפינות חשוכות, לארונות ולפתחים בתקרה.
• מטר, דלי קטן ומטען לטלפון, כדי לבדוק מידות, ניקוז ושקעי חשמל.
• מדבקות צבעוניות או סרט הדבקה, לסמן במקום את מה שנרשם.

הקדישו לבדיקה זמן, ואל תתחילו אותה כשאתם ממהרים. עדיף להגיע שוב ביום אחר מאשר לחתום על פרוטוקול חלקי.

חדר אחר חדר

עברו על הדירה בסדר קבוע, חדר אחרי חדר, ובכל חדר מלמעלה למטה: תקרה, קירות, חלונות ודלתות, רצפה, ובסוף חשמל ומים.

כניסה, סלון וחדרים

• קירות ותקרות: סדקים, כתמים, בליטות, צבע לא אחיד ופינות לא ישרות. הסתכלו על הקיר בזווית, מול האור שנכנס מהחלון.
• רצפה: אריחים שבורים או סדוקים, מישקים חסרים, אריח שנשמע חלול כשמקישים עליו, והפרשי גובה בין אריחים סמוכים.
• דלתות: נפתחות ונסגרות בלי לשרוט את הרצפה, המנעול והידית עובדים, ואין פגיעות במשקוף.
• חלונות ותריסים: נפתחים, נסגרים וננעלים, התריס עולה ויורד עד הסוף, והזכוכית שלמה ובלי שריטות.
• חשמל: כל שקע עובד, כל מפסק מדליק את מה שהוא אמור להדליק, ומספר הנקודות ומיקומן תואמים לתכנית.

מטבח

• ארונות ומגירות נפתחים ונסגרים עד הסוף, והחזיתות ישרות.
• הברז עובד במים חמים וקרים, והמים מתנקזים מהכיור בלי לעמוד.
• מתחת לכיור אין סימני רטיבות, והחיבורים אינם מטפטפים. השאירו את הברז פתוח זמן מה ובדקו שוב.
• יש נקודות חשמל ומים למכשירים שתכננתם, במקום שסוכם.

חדרי רחצה ושירותים

• הפעילו כל ברז, מקלחת ואסלה, ובדקו שהמים מתנקזים ולא נשארות שלוליות על הרצפה.
• הרצפה במקלחת משופעת לכיוון מחסום הרצפה.
• המישקים והסיליקון סביב האמבטיה, המקלחון והכיור שלמים ורציפים.
• הכלים הסניטריים יציבים ובלי סדקים, והאסלה לא זזה כשנשענים עליה.
• יש אוורור: חלון שנפתח או מאוורר שעובד.

מרפסות ומערכות

• במרפסת: הרצפה משופעת לכיוון הניקוז, ופתחי הניקוז פתוחים. אפשר לשפוך דלי מים ולראות לאן הם זורמים.
• המעקה יציב ושלם.
• לוח החשמל מסומן, והמפסקים נושאים שמות ברורים.
• ההכנות למיזוג, לדוד ולמכשירים אחרים נמצאות במקום שסוכם.

אם יש בדירה ממ"ד, בדקו שהדלת והחלון שלו נפתחים ונסגרים כמו שצריך.

פרוטוקול ליקויים

כל ממצא נרשם בפרוטוקול: מסמך שמתאר את מצב הדירה ביום המסירה. רשמו כל פריט בנפרד, עם מיקום מדויק ("חדר שינה צפוני, קיר החלון, סדק מעל החלון"), ולא "סדקים בקירות". צלמו כל ממצא, וכתבו ליד התמונה את מספר הפריט.

כמה דברים שכדאי לשים אליהם לב:

1. קראו לפני שחותמים. ודאו שכל מה שהראיתם נרשם, ובניסוח שאתם מבינים.
2. קבלו עותק של הפרוטוקול החתום, עם התמונות אם צורפו.
3. שאלו מתי יתוקנו הליקויים ומי יתאם איתכם את הגעת בעלי המקצוע.
4. שמרו כל התכתבות מאותו יום והלאה, בכתב.

מה המשמעות המשפטית של חתימה על פרוטוקול, ומה קורה כשיש מחלוקת על ממצא, הן שאלות לעורך דין.

מסמכים לקבל

אספו תיקייה אחת לדירה, גם בנייר וגם בסריקה:

• הפרוטוקול החתום ורשימת הליקויים.
• תעודות אחריות למוצרים ולמערכות: דוד, מזגנים אם הותקנו, כלים סניטריים, ברזים, תריסים וחלונות.
• הוראות שימוש ותחזוקה לחומרים ולמערכות, כולל ניקוי הריצוף ותחזוקת האיטום.
• תכניות עדות, אם יש, שמראות איפה עוברים צנרת וחשמל בקירות ובתקרות.
• פרטי קשר לפניות על ליקויים ואחריות.
• שם הדגם והגוון של האריחים ושל הצבע, לתיקונים עתידיים.

שאלות למוכר לפני יום המסירה

כמה שאלות שכדאי לשאול כבר כשמתאמים את המסירה, ולא רק בזמן הבדיקה:

• האם החשמל, המים והגז יהיו מחוברים ביום הבדיקה?
• האם השינויים שביקשנו בוצעו, ומי יראה לנו אותם בדירה?
• מי יהיה נוכח מטעם המוכר, והאם הוא יכול לחתום על הפרוטוקול?
• אפשר להביא איתנו בודק מקצועי?
• איך מדווחים על ליקוי שמתגלה אחרי המסירה, ולמי?
• מה עם השטחים שמחוץ לדירה, כמו מחסן, חניה או מרפסת גג, ומתי בודקים אותם?

תשובות בכתב עדיפות על תשובות בטלפון, כדי שכל הצדדים יזכרו אותו דבר.

בדק ואחריות

בדירה חדשה שנקנתה ממוכר, כמו קבלן או יזם, קיימת תקופת בדק ואחריות לפי חוק המכר (דירות). מכון התקנים הישראלי מסביר את התקופות האלה, והקישור מופיע בסוף העמוד. כדאי לקרוא את ההסבר לפני המסירה, כדי לדעת על מה לשאול. מה חל על הדירה שלכם, ומה קורה כשליקוי מתגלה רק בהמשך, תלוי גם בחוזה ובנסיבות, ושאלה כזו מתאימה לעורך דין.

מתי להביא בודק מקצועי

בדיקה עצמית עוזרת לרשום את מה שרואים. יש דברים שקשה לזהות בעין: שיפועים, איטום, מערכות בתוך הקירות, סטייה מהתכניות. בודק מקצועי, לרוב מהנדס או בעל מקצוע אחר שעוסק בבדיקת דירות, מגיע עם כלי מדידה ועם ניסיון, ומסכם בדוח כתוב.

שקלו להביא בודק כשהדירה גדולה או מורכבת, כשיש בה מרפסות או גג, כשאין לכם זמן לבדיקה יסודית, או כשמשהו נראה לכם לא תקין ואתם לא בטוחים מה הוא. לפני שמזמינים, שאלו מה ייבדק, אילו כלים ישמשו, איך ייראה הדוח, והאם הבודק יכול להגיע ביום המסירה עצמו. אם הבודק מציג את עצמו כמהנדס, אפשר לבדוק ברישום המהנדסים והאדריכלים של משרד העבודה שהוא רשום.

אחרי שנכנסים

גם אחרי המסירה כדאי להמשיך לתעד: כתם שמופיע אחרי הגשם הראשון, דלת שמתחילה לשרוט, אריח שנסדק. רשמו תאריך, צלמו, והעבירו בכתב לפי פרטי הקשר שקיבלתם.

בקשו מהמוכר עודפי אריחים ואת שם הגוון של הצבע, ושמרו אותם במקום יבש; פירוט על מה ששומרים אחרי המסירה יש בקטלוג החומרים של התחום. אם אתם מתכננים שינויים בדירה, כמו מטבח אחר או חלוקה אחרת, אפשר לשמור אותם בעמוד השיפוץ שלכם. על בדיקת מי שמבצע את העבודות ראו בדיקת קבלן רשום.