תמ"א 38: מה זה, מה הקבלן עושה בפועל ומה בודקים

בקצרה: מה זה תמ"א 38

תמ"א 38 היא תוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבני מגורים ותיקים מפני רעידות אדמה, שמאפשרת לבנות בבניין תוספות ולממן מהן את החיזוק, כך שהדיירים לא אמורים לשלם על העבודה, תלוי בהסכם. בתמ"א 38/1 הבניין נשאר ומחוזק, ולדירות יכולים להתווסף ממ"ד, מרפסת או מעלית, ובתמ"א 38/2 הבניין נהרס ונבנה מחדש. לפני כל חתימה כדאי להתייעץ עם עורך דין שמייצג את הדיירים ולא את היזם.

מה זה תמ"א 38

תמ"א 38 היא תוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבני מגורים ותיקים מפני רעידות אדמה. היא נוגעת לבניינים שנבנו לפני שנכנסו לתוקף דרישות התקן לעמידות ברעידות אדמה, ומה חל על בניין מסוים בודקים בוועדה המקומית.

הרעיון פשוט: חיזוק של בניין קיים עולה כסף, ולכן התוכנית מאפשרת לבנות בבניין תוספות, כמו קומות ודירות חדשות. היזם מוכר את הדירות החדשות, ומהמכירה ממומנים החיזוק והתוספות לדיירים הקיימים. הדיירים לא אמורים לשלם על העבודה, תלוי בהסכם, אבל הם חותמים על הסכם, חיים ליד אתר בנייה ומקבלים בניין שונה.

תמ"א 38/1 ותמ"א 38/2: חיזוק או הריסה ובנייה

יש שני מסלולים עיקריים:

איזה מסלול אפשרי בבניין מסוים תלוי בתכנון בעיר, במצב הבניין ובהסכמות בין הדיירים בבית המשותף.

מה משתנה בדירה שלכם

בתמ"א 38/1, התוספות לדירה הקיימת יכולות לכלול חלק מאלה:

• ממ"ד. מרחב מוגן שנבנה צמוד לדירה, לפעמים כחלק מעמודה של ממ"דים לגובה הבניין. על ממ"ד בכלל ראו ממ"ד ובניית ממ"ד ותוספת ממ"ד.
• מרפסת. מרפסת חדשה או מורחבת.
• מעלית. בבניין שלא הייתה בו, או החלפה של ישנה.
• חיזוק. עבודה על השלד, לפעמים עם קירות או עמודים חדשים שנוגעים גם בדירות.
• חזית ולובי. חיפוי חדש, חדר מדרגות משופץ ולובי כניסה.

בתמ"א 38/2 מקבלים דירה חדשה, ולכן השאלה היא מה המפרט שלה: גודל, מיקום בבניין, חניה, מחסן וגמרים.

הרחבה של דירה אחת בבניין, שלא במסגרת פרויקט לכל הבניין, היא מסלול אחר, עם הסכמות, היתר ומימון משלה; ראו הרחבת דירה בבית משותף.

מה הקבלן עושה בפועל

שלבים אפשריים בתמ"א 38/1, בקווים כלליים:

1. הכנות. גידור, הצבת פיגומים ומנוף, וסימון שטחי עבודה ואחסון בחצר.
2. חיזוק. יציקה של עמודים, קירות או חגורות, לפי התכנון של הקונסטרוקטור.
3. ממ"דים ומרפסות. בנייה של העמודה הצמודה לבניין, ואחר כך פתיחה מהדירות אל החלל החדש.
4. קומות חדשות. בנייה על הגג של הבניין הקיים.
5. מעלית ומערכות. פיר מעלית, צנרת, חשמל וניקוז משותפים.
6. חזית וגמר. חיפוי, צבע, לובי ופיתוח החצר.
7. מסירה. קבלת הדירות החדשות, רישום ומסירת התוספות לדיירים.

בכל שלב נפתחות שאלות על הדירה שלכם: מתי פותחים את הקיר לממ"ד, מה נשאר פתוח ולכמה זמן, ומי סוגר ומתקן אחרי העבודה.

לוח זמנים, בקווים כלליים

פרויקט כזה עשוי להימשך זמן רב, ולפעמים החלק הארוך הוא לפני שהעבודה מתחילה: הסכמות בין דיירים, בחירת יזם, תכנון, היתר בנייה ומימון. גם העבודה עצמה עלולה להימשך זמן רב, בשני המסלולים. בקשו מהיזם לוח זמנים כתוב לפי שלבים, ושאלו מה קורה אם הוא מתעכב.

מה בודקים בהסכם

ההסכם עם היזם הוא מסמך משפטי מורכב. כדאי להתייעץ עם עורך דין שמייצג את הדיירים, ולא את היזם, לפני כל חתימה. נושאים שכדאי לשאול עליהם:

• מי היזם ומי הקבלן. בדקו את הקבלן ברשם הקבלנים, כולל הסיווג שלו. הקישור בסוף העמוד.
• מה מקבלת כל דירה. תוספות, מפרט וגמרים, בכתב ולכל דירה בנפרד.
• ערבויות. אילו ערבויות היזם נותן לדיירים, ומתי.
• לוח זמנים. מועדים, ומה קורה כשלא עומדים בהם.
• מגורים חלופיים. בתמ"א 38/2, מי משלם ועד מתי.
• פיקוח. האם יש מהנדס או מפקח מטעם הדיירים.
• בדק ואחריות. מה האחריות אחרי המסירה, וכלפי מי פונים.

הנושאים האלה הם נקודות לשיחה, לא עצה משפטית. על היתרים בכלל ראו היתר בנייה ופטור מהיתר.

ומה המצב היום

לתמ"א 38 נקבע בשנים האחרונות מועד סיום, ונוספו מסלולים חלופיים להתחדשות עירונית. אחד מהם מכונה לעיתים "חלופת שקד". מה חל על הבניין שלכם היום, ואם בקשה ישנה עדיין בתוקף, בודקים בוועדה המקומית לתכנון ובנייה ועם עורך דין. היקף העבודות המבניות מופיע בעמוד שלד ובטון.