שיפוץ בית משותף: חזית, חדר מדרגות ולובי

בקצרה: מה כולל שיפוץ בית משותף

שיפוץ בית משותף יכול לכלול את החזית, חדר המדרגות, הלובי, המעקות, התאורה, האינטרקום והגג המשותף. כל-זכות מתאר שאת ההחלטה מקבלת האסיפה הכללית של בעלי הדירות, ברוב רגיל לתחזוקה וברוב מיוחד לשינויים מסוימים, וועד הבית מבצע אותה. חלוקת ההוצאות תלויה בתקנון ובדין, ולעיתים היא לפי החלק של כל דירה ברכוש המשותף; במחלוקת כדאי לקבל ייעוץ.

מה כולל שיפוץ בית משותף

שיפוץ בניין יכול להיות תיקון נקודתי או פרויקט שלם. אלה חלקים שיכולים לעלות:

• חזית. תיקון טיח וסדקים, צבע או חיפוי חדש, איטום קירות חוץ וטיפול בברזל חשוף במרפסות ובכרכובים. על חומרי חוץ ראו חיפוי קירות חוץ ועבודות טיח.
• חדר מדרגות. צביעה, תיקון טיח, החלפת ריצוף או מדרגות שבורות, וטיפול ברטיבות שעולה בקירות.
• לובי כניסה. ריצוף, חיפוי קירות, תקרה, תיבות דואר, דלת כניסה ותאורה.
• מעקות ומאחזי יד. תיקון, צביעה או החלפה של מעקות בחדר המדרגות, בגג ובמרפסות המשותפות. ראו גדרות, שערים ומעקות.
• תאורה ואינטרקום. גופי תאורה, חיישני תנועה, לוח החשמל המשותף ואינטרקום או דלת עם קודן. עבודות חשמל מבצע חשמלאי בעל רישיון מתאים.
• גג משותף. איטום, ניקוז, וסדר בדודי השמש ובצנרת שעל הגג. ראו איטום בבית.

איך מתקבלות ההחלטות: ועד בית ואסיפת דיירים

בבית משותף, את דרכי הניהול של הרכוש המשותף קובעת האסיפה הכללית של בעלי הדירות, וועד הבית מבצע את ההחלטות שלה. כך מתאר זאת אתר כל-זכות, על בסיס חוק המקרקעין ותקנון הבית.

באותו אתר מתואר, בקווים כלליים, שהחלטות על ניהול ותחזוקה של הרכוש המשותף מתקבלות ברוב רגיל של המשתתפים באסיפה, ושלשינויים מסוימים ברכוש המשותף, או לשינוי התקנון, נדרש רוב מיוחד, גבוה יותר. כל-זכות מתאר גם שתיקון שבלעדיו דירה עלולה להיפגע, כמו נזילה מהגג, הוא חובה של ועד הבית, ושבעל דירה רשאי לדרוש אותו.

איזה רוב נדרש לשיפוץ מסוים תלוי בסוג העבודה ובתקנון של הבניין. את זה בודקים מול עורך דין או מול המפקח על רישום המקרקעין, לא לפי מה שנעשה בבניין השכן. מה שעוזר בפועל:

• אסיפה עם סדר יום. הודעה מראש לכל בעלי הדירות, עם הנושאים וההצעות שיעלו.
• פרוטוקול חתום. מה הוחלט, באיזה רוב, ומה התקציב שאושר.
• נציגות קטנה. שניים או שלושה דיירים שמדברים עם המבצע ומעדכנים את כולם.

מי משלם

לפי כל-זכות, לכל בעל דירה יש חלק ברכוש המשותף, והחלק נקבע לפי שטח הדירה ביחס לשטח שאר הדירות, אלא אם התקנון קובע אחרת. ההשתתפות בהוצאות יכולה להיקבע לפי החלק הזה, תלוי בתקנון ובמה שהוחלט. גם בעלי חנויות ומשרדים שבבניין עשויים להיות חייבים בה, תלוי בתקנון ובנסיבות; במחלוקת כדאי לקבל ייעוץ.

יש ועדים שגובים את השיפוץ בתשלומים, ויש שמתחילים מקופה שנצברה. כדאי שהחלוקה תירשם בפרוטוקול לפני שחותמים עם מבצע, ושכל דייר יקבל את החלק שלו בכתב.

היתר ואישורים

תיקון וצביעה שלא משנים את מראה הבניין עשויים להיחשב תחזוקה, תלוי ברשות. שינוי בחזית, כמו חומר חיפוי אחר, גוון אחר או שינוי בפתחים, עשוי לדרוש היתר או אישור מהוועדה המקומית, ובחלק מהרשויות יש הנחיות לחזיתות. פיגום או מנוף על המדרכה עשויים לדרוש אישור מהרשות. בררו מול מחלקת ההנדסה ברשות לפני שמסכמים לוח זמנים. הרחבה בהיתר בנייה ופטור מהיתר.

שלבי העבודה

1. סקר מצב. מעבר על החזית, הגג, חדר המדרגות והמערכות, עם תמונות ורשימת ליקויים. כשיש סדקים רחבים או ברזל חשוף, מהנדס בודק אם יש בעיה מבנית.
2. תכולה ומפרט. מה עושים, באילו חומרים ובאיזה סדר. מפרט אחד לכל המציעים מאפשר להשוות הצעות.
3. החלטה ותקציב. אסיפה, הצבעה ופרוטוקול.
4. הסכם. לוח זמנים, תשלומים לפי שלבים, אחריות ואיש קשר מטעם הוועד. ראו חוזה שיפוץ.
5. הכנות. הודעה לדיירים, הגנה על חלונות ומרפסות, פיגום או עבודה בסנפלינג, ומקום לחומרים.
6. ביצוע. סדר אפשרי הוא מלמעלה למטה: גג, חזית, ואז חדר המדרגות והלובי, כדי שאבק ומים לא יפגעו בגמר חדש.
7. מסירה. מעבר עם הוועד על רשימת ליקויים, ותיעוד של מה נעשה ובאילו חומרים.

עבודה בגובה, על פיגום או בסנפלינג, כפופה לכללי בטיחות. הקישור לעמוד של משרד העבודה מופיע בסוף העמוד.

פיגומים לבניין

לעבודה על חזית גבוהה יש כמה שיטות גישה. פיגום הוא מבנה מתכת שמורכב לאורך הקיר מהקרקע ועד לגובה הנדרש, ונשאר במקום לכל משך העבודה; הוא נותן עמידה יציבה ושטח לחומרים, אבל תופס מדרכה או חצר ולוקח זמן להקים ולפרק. יש בניינים שבהם משתמשים לחלופין בבמה מתרוממת, שנעה לאורך הקיר לפי הצורך ולא תופסת שטח קבוע, אבל דורשת מקום עמידה בקרקע וגישה לרכב.

עבודה בסנפלינג, כלומר בחבלים מגג הבניין, יכולה להתאים לנקודות מבודדות או לחלקים שקשה להגיע אליהם אחרת, בלי להקים פיגום לכל הקיר. בכל שיטה חלות דרישות בטיחות לעבודה בגובה; הקישור לעמוד של משרד העבודה מופיע בסוף העמוד.

את השיטה בוחרים בעלי המקצוע לפי גובה הבניין, רוחב הרחוב ומשך העבודה, וזה משפיע גם על העלות: פיגום לתקופה ארוכה מתומחר אחרת מבמה שמוזמנת לימים ספורים.

מה משפיע על העלות

אין מחיר אחד לשיפוץ בניין. מה שמשנה את ההצעה:

• גובה וגישה. מספר הקומות, ואם צריך פיגום, סנפלינג או במה מתרוממת.
• מצב הקירות. כמה טיח צריך לקלף ולתקן, וכמה סדקים וברזל חשוף יש.
• חומר הגמר. צבע חוץ, שליכט או חיפוי.
• איטום. איטום מלא של הגג או תיקון נקודתי.
• חדר המדרגות. מספר הקומות, תיקוני טיח, ריצוף ומעקות.
• מערכות. תאורה, חשמל משותף ואינטרקום.

טווחים ממקורות ציבוריים לצבע ולאיטום מופיעים בכמה עולה צביעת דירה ובכמה עולה איטום גג ומרפסת. בקשו שכל ההצעות יתייחסו לאותו מפרט, כולל פיגום, הגנה, ניקיון ופינוי.

שיפוץ בניין עם טיברון

טיברון מתכננת ומבצעת עבודות שיפוץ בבתים משותפים: חזית, חדר מדרגות, לובי, מעקות וגג. אפשר לסמן את העבודות בעמוד השיפוץ שלכם ולבקש הצעת מחיר, שניתנת אחרי ביקור בבניין.