שיפוץ דירה ישנה בבניין ותיק: מה בודקים, מה מחליפים ומה אפשר להשאיר

בקצרה: איך משפצים דירה ישנה

מתחילים בסקר של הדירה ולא בבחירת גמרים: מצב הצנרת והחשמל, רטיבות בקירות ובתקרה, הריצוף, החלונות, ומה שייך לבניין ולא לדירה, כמו הצנרת הראשית והגג. אחר כך מחליטים מה מחליפים ומה משאירים, ועובדים מהתשתיות אל הגמרים. בדירה ישנה כמעט תמיד מתגלה משהו בפירוק, ולכן משאירים מרווח בתקציב ובזמן, וקובעים מראש בכתב איך מאשרים עבודה נוספת.

מה שונה בדירה ישנה

ההבדל העיקרי הוא כמות הלא ידוע. בדירה חדשה יחסית יש תכניות, והתשתיות נבנו לשימוש של היום. בדירה ישנה:

• התשתיות נבנו לצריכה אחרת. מערכת חשמל ישנה לא תוכננה בהכרח למזגן בכל חדר, למטבח עם מכשירים רבים ולדוד חשמלי, וצנרת ישנה עלולה להיות במצב שלא רואים מבחוץ.
• היו תיקונים ותוספות. חיבורים שנעשו לאורך השנים, סגירת מרפסת או קיר שהוזז, לא תמיד מתועדים.
• חלק מהבעיות שייכות לבניין. צנרת ראשית, גג וקירות חוץ הם לרוב רכוש משותף, והטיפול בהם עובר דרך הנציגות.
• אין ממ"ד. בבניינים ותיקים רבים אין מרחב מוגן בדירה, וזו שאלה שכדאי לשאול כבר בתכנון.

מה בודקים לפני שמתכננים

סקר של הדירה חוסך הפתעות. הטבלה מסכמת מה כדאי לבדוק, מי בודק ואיפה לקרוא עוד:

צלמו את הממצאים ושמרו אותם. הם הבסיס לרשימת העבודות, והם עוזרים להשוות הצעות על אותה תמונה של הדירה.

צנרת וחשמל: למה מתחילים מהם

בדירה ישנה, צנרת וחשמל הם לרוב העבודה החשובה ביותר, גם אם לא רואים אותם בסוף. אם ממילא פותחים קירות ורצפות, זה הזמן לשאול אם להחליף את הצנרת והחיווט באותו אזור, ולא לחזור אליהם אחרי שהגמר החדש כבר מותקן.

צנרת. בבניינים ותיקים רבים צנרת המים ישנה, ולעיתים היא הסיבה ללחץ מים נמוך, לחלודה במים או לנזילות חוזרות. שאלו את האינסטלטור מה מצבה, אם מחליפים את כולה או רק חלק, ואיפה עובר הגבול בין הצנרת של הדירה לצנרת הראשית של הבניין. על לחץ נמוך ראו לחץ מים נמוך.

חשמל. לוח ישן עם מעט מעגלים עלול לא לעמוד בצריכה של היום. את מצב המערכת ומה נדרש בה בודק חשמלאי מוסמך, בשלב התכנון, כי חיווט חדש נכנס לפני הטיח והצבע. בסוף העבודה שאלו אם נדרשת בדיקה של בודק חשמל.

מה אפשר להשאיר ומה בדרך כלל מחליפים

לא כל דבר ישן צריך להחליף. ההחלטה תלויה במצב, במה שעובר מתחת ובתוכנית לחדר:

אם שוקלים להשאיר ריצוף ולהניח חדש מעליו, ראו ריצוף על ריצוף קיים. בכל מקרה, מה שנשאר כתוב ברשימת העבודות, כדי שההצעות יתייחסו לאותו דבר.

מה שייך לבניין ולא לדירה

בבית משותף חלק מהבעיות שנראות בדירה מתחילות ברכוש המשותף: צנרת ראשית של מים וביוב, הגג, קירות החוץ והמרזבים. בדירה בקומה עליונה רטיבות בתקרה מגיעה לפעמים מהגג, ובדירה בקומה נמוכה לפעמים מהצנרת הראשית.

לכן מתאמים עם הנציגות לפני שמתקנים משהו שנוגע בצנרת הראשית או בקיר חוץ, ושואלים אם יש תכנית לשיפוץ הבניין, כמו שיפוץ בית משותף או תמ"א 38, שכדאי לתזמן לפיה את העבודה בדירה. על שעות עבודה, מעלית ושכנים ראו שיפוץ דירה בבית משותף. מי שאין לו ממ"ד בדירה יכול לקרוא על האפשרויות בעמוד ממ"ד ומרחב מוגן.

אסבסט: לבדוק לפני שמפרקים

בבניינים ותיקים עשויים להימצא חומרים שמכילים אסבסט, למשל בגגות, במרזבים או בצנרת ישנה. אם אתם חושדים בחומר מסוים, אל תשברו, אל תחתכו ואל תקדחו בו לפני שהעניין נבדק. המשרד להגנת הסביבה מפרסם מדריך לציבור בנושא, וההסבר והקישור מופיעים בפירוק והריסה בשיפוץ.

באיזה סדר עובדים

הסדר דומה לכל שיפוץ כולל, עם שני דגשים לדירה ישנה: הסקר בא לפני התכנון, והתשתיות לפני כל גמר.

1. סקר של הדירה ובדיקה של מה שייך לבניין.
2. תכנית לכל חדר ורשימה של מה נשאר ומה מתחלף.
3. הצעות על אותה רשימה, חוזה ותשלומים לפי שלבים.
4. פירוק, ותיעוד של מה שנחשף. כאן מתגלים רוב ההפתעות.
5. צנרת וחשמל חדשים, עם צילום לפני שסוגרים קירות.
6. איטום בחדרים הרטובים ובדיקת הצפה.
7. טיח, ריצוף וחיפוי, ואחר כך מטבח, דלתות וכלים.
8. צבע, ניקיון ומסירה עם רשימת תיקונים.

מה בודקים בסוף כל שלב מפורט בטבלה בשיפוץ דירה קומפלט.

מה משפיע על המחיר

דירה ישנה מגיעה בדרך כלל לרמה של שיפוץ קומפלט, כי התשתיות נכנסות להיקף. לפי מחירונים ציבוריים, קומפלט ברמה בינונית עולה 1,200–2,000 ₪ למ"ר, ושיפוץ קוסמטי 300–600 ₪ למ"ר. פירוט בכמה עולה שיפוץ דירה, והערכה לפי השטח שלכם במחשבון השיפוץ. כמה מחירים לפי עבודה, מאותם מקורות:

• נקודת מים: 450–1,500 ₪, עבודה וחומר. ראו מחירון אינסטלטור.
• החלפת לוח חשמל: 1,200–1,500 ₪ ללוח חד-פאזי ו-2,000–2,500 ₪ לתלת-פאזי, כולל מע"מ, לפי אינדקס בעלי מקצוע. ראו מחירון חשמלאים.
• פירוק ריצוף או קרמיקה: 40–120 ₪ למ"ר.

מה שמזיז את המחיר בדירה ישנה: כמה מהצנרת והחשמל מחליפים, אם מפרקים את הריצוף או משאירים אותו, מה מתגלה בפירוק, הקומה והגישה בבניין בלי מעלית, ופינוי הפסולת. מחירי חומרים נמצאים במחירון.

טעויות נפוצות

• לתכנן גמרים לפני הסקר. אריח שנבחר לפני שיודעים מה מתחת לרצפה עלול להתברר כלא מתאים.
• להשאיר צנרת ישנה בקיר שכבר פתוח. החיסכון קטן, והחזרה לקיר אחרי הגמר יקרה.
• לתקן כתם בלי לאתר את המקור. צבע מעל רטיבות מסתיר אותה לזמן קצר.
• לגעת בצנרת הראשית בלי לתאם עם הנציגות.
• לא לבדוק מה אושר. סגירת מרפסת או קיר שהוזז בלי היתר עלולים להסתבך בהמשך, גם במכירה.
• לא להשאיר מרווח בתקציב ובזמן לגילויים בפירוק.